LE CALENDRIER
Les cinq étapes, et celle qui coûte le plus cher en temps
Ce qui retarde une rénovation parisienne n’est presque jamais le chantier : c’est l’assemblée générale, qui ne se tient qu’une fois par an. Voici ce qui exige un vote et ce qui n’en exige pas, quelle majorité s’applique, quand la mairie entre en jeu, et dans quel ordre enchaîner les démarches pour ne pas perdre une année.
LA LIGNE DE PARTAGE
Ce qui exige un vote, ce qui n’en exige pas
Tout se joue sur une seule distinction : les travaux restent-ils dans votre lot privatif, ou touchent-ils aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble ?
| Travaux | Vote en AG | Pourquoi |
|---|---|---|
| Sols, murs, plafonds, peinture | Non | Strictement privatif |
| Cuisine, salle de bain sans déplacer l’évacuation | Non | Reste dans le lot |
| Cloison non porteuse | Non | Aucune incidence sur la structure |
| Déplacer une évacuation vers la colonne commune | Oui | Raccordement à une partie commune |
| Changer les fenêtres en modifiant l’aspect | Oui | Harmonie de façade — article 25 b) |
| Ouvrir un mur porteur | Oui | Structure, partie commune — article 26 |
| Percer la façade (VMC, climatisation) | Oui | Aspect extérieur et partie commune |
| Ravalement, toiture | Oui | Décision collective de la copropriété |
Le réflexe qui fait gagner un an : avant toute chose, lisez le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées. Beaucoup d’immeubles parisiens ont déjà voté un modèle de menuiserie ou une teinte de façade. Dans ce cas vous n’avez pas de vote à demander : vous avez une prescription à respecter.
LES MAJORITÉS
Quelle majorité, selon la nature des travaux
La loi du 10 juillet 1965 distingue trois régimes, et la différence est loin d’être théorique : passer de l’article 24 à l’article 26 peut transformer un vote acquis en projet bloqué.
- Article 24 — majorité simple. Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. S’applique à l’entretien et à la conservation des parties communes : ravalement d’entretien, réfection de toiture, remise en état d’une colonne.
- Article 25 b) — majorité absolue. Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. S’applique aux travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble : changement de fenêtres avec modification d’aspect, modification de façade.
- Article 26 — double majorité. S’applique aux travaux emportant appropriation ou destruction de parties communes : ouverture d’un mur porteur, annexion d’un couloir, création d’une trémie.
Notre guide détaillé sur le sujet le plus fréquent : ouvrir un mur porteur en copropriété à Paris.
LA MAIRIE
Quand la déclaration préalable s’ajoute au vote
L’accord de la copropriété ne remplace pas celui de la Ville. Ce sont deux démarches distinctes, et il faut souvent les deux.
L’article R. 421-17 du code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Un remplacement rigoureusement à l’identique n’y est pas soumis ; les travaux strictement intérieurs non plus.
- Instruction : un mois en principe, à compter du dépôt d’un dossier complet.
- En secteur protégé : délai allongé, l’architecte des Bâtiments de France étant consulté. Une grande partie de Paris est concernée — abords de monuments historiques, Marais, 7e.
- Échafaudage sur voirie : autorisation d’occupation du domaine public, avec redevance.
Deux cas concrets détaillés sur le site : changer ses fenêtres à Paris et le ravalement de façade à Paris 8.
MÉTHODE
Dans quel ordre s’y prendre
- Lire le règlement et les PV — quelques jours. On sait alors si un vote est nécessaire, et si un modèle est déjà imposé.
- Faire chiffrer avant l’AG — un devis détaillé présenté en assemblée se vote beaucoup plus facilement qu’un principe.
- Faire inscrire la résolution à l’ordre du jour — par lettre recommandée au syndic, dans le délai prévu par le règlement. C’est l’étape que l’on rate, et elle coûte une année.
- Déposer la déclaration préalable — une fois le vote acquis, ou en parallèle si les travaux sont purement intérieurs.
- Lancer la fabrication, puis le chantier — dont la durée se calcule à part : voir combien de temps dure une rénovation d’appartement à Paris.
Nous faisons ce travail pour nos clients : lecture du règlement et des PV, contact avec le syndic, chiffrage présentable en assemblée, et montage du dossier de déclaration préalable quand il est nécessaire.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Autorisations en copropriété : vos questions
Faut-il l’accord de la copropriété pour rénover son appartement ?
Pour tout ce qui reste à l’intérieur du lot privatif — sols, murs, peinture, cuisine, salle de bain sans déplacement d’évacuation — aucun vote n’est nécessaire. L’autorisation de l’assemblée générale devient obligatoire dès que les travaux touchent une partie commune ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble : fenêtres, façade, ouverture d’un mur porteur, percement pour une VMC, déplacement d’une évacuation raccordée à la colonne commune.
Quelle majorité est requise en assemblée générale ?
Trois cas. Les travaux d’entretien et de conservation des parties communes relèvent de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble relèvent de la majorité absolue de l’article 25 b), c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Les travaux emportant appropriation ou destruction de parties communes relèvent de la double majorité de l’article 26.
Combien de temps faut-il pour obtenir toutes les autorisations ?
Le facteur limitant n’est pas l’administration, c’est l’assemblée générale : elle ne se tient en principe qu’une fois par an. Si la résolution n’est pas inscrite à l’ordre du jour dans les délais, le projet attend l’exercice suivant, soit jusqu’à douze mois. À cela s’ajoute l’instruction d’une déclaration préalable en mairie, un mois en principe, davantage en secteur protégé où l’architecte des Bâtiments de France est consulté.
Dans quels cas une déclaration préalable est-elle obligatoire ?
L’article R. 421-17 du code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant : changement de teinte, de matériau, du dessin des petits-bois ou du sens d’ouverture des menuiseries, modification de façade. Un remplacement rigoureusement à l’identique n’y est pas soumis. Les travaux strictement intérieurs, sans incidence sur l’extérieur, n’en relèvent pas non plus.
Votre assemblée générale approche ?
Tout le calendrier se joue sur une date : celle de l’ordre du jour. Dites-nous quand se tient votre AG et ce que vous voulez faire. Nous remettons un devis détaillé poste par poste, rédigé pour être présenté en assemblée, et nous calons le déroulé du chantier sur la décision.
Devis détaillé sous 48 h, présentable en assemblée générale.
